부동산 경매 신청방법/보증금 반환 청구/보증금 반환

안녕하세요 

그녀의 하루 입니다 

 

 

자신이 살고있는 집 집주인이 전세금반환을 해주지 않아 보증금을 반환하지 못할

경우에는 민법에서는 그 목적물에 경매를 신청 할 수 있도록 되어있습니다.

즉 임차인이 경매를 진행하여 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

임차인은 임대차 보증금 반환 청구 소송을 제기하고

그 결과로 승소판결문을 받은 후에 확정판결을 받아서

이를 근거로 해당 부동산에 대한 경매를 신청하여

그 매각대금에서  보증금을 배당 받는 것입니다.

 

 

만약 부득이 하게 이사를 가야되는 상황이라면 

임차권등기명령을 신청하고 예상되는 경매의 매각대금으로는 보증금을

돌려받기에 부족할 것으로 보이면 임대인의 다른 재산에 가압류신청을 하는것도 좋습니다.

 

 

 

 

ㅡ 보증금 돌려받기 ㅡ

 

 

" 지급명령 "

 

지급명령은 임차인이 법정에 가지 않고 적은 비용으로 분쟁을 해결 할 수 있습니다

지급명령 신청을 받은 법원은 임대인을 심문하지 않고

임차인이 제출한 서류등을 참고하여 서면으로 한뒤 지급명령을 결정합니다.

 

정식재판이 아닌 양식 소송이기 때문에 비용도 적게 들고 절차도 간소합니다

변론 기일이 따로 없고 서류만으로 진행됩니다.

 

임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주이내 이의신청을 하지 않는다면,

지급명령은 그대로 확정되어 임차인은 강제집행을 신청할수 있습니다.

지급명령을 통해서도 제대로 보증금 반환이 이루어지지 않으면

그때는 정식 소송을 통해 판결문을 받아서 강제경매를 신청해야합니다.

 

 

 

분쟁조정신청

 

주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정 신청을 하는 방법도 있습니다.

비용은 1~10만원 범위내에서 소요되어 소송비용에 비해 저렴하고 비용과 기간 측면에서 장점이 있습니다.

 

 

분쟁신청을 하면 조정이 개시되고 조사 조정과정을 거쳐 조정안이 작성되는데

분쟁상대방이 조정안을 수락하면 조정이 성립되어 별도의 소송 제기 없이

이 조정서만으로도 강제집행이 가능합니다.

 

 

조정안을 상대방이 수락하지 않으면 조정이 성립되지 않게 되어

결국은 민사소송등 다른 방법으로 해결해야합니다.

 

 

 

" 보증금 반환청구 소송 "

보증금반환청구 소장접수 -> 변론기일 지정->증거조사->변론종결 후 판결

 

 

보증금반환소송이 확정되면 임대인은 판결문에 기재된 대로 의무 이행을 해야하고 

그러지 않을경우 임차인은 판결문을 가지고 강제경매를 신청할 수 있습니다.

 

보통6개월정도가 소요되고 대부분 세입자가 승소합니다.

 

 

 

경매신청

승소하여 판결문을과 집행문을 가지고 집행법원에 강제경매개시 신청

2일이내 경매개시결정

3일이내 경매개시의 송달 및 현황조사

그 후 감정평가등이 진행됩니다.

 

 

 

 

" 

배당요구

주택임대차보호법상의 대향력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위해 보증금

반환청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차하고 있는 주택에 대해 강제경매를 신청하였다면,

특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한것으로 보아야하고

이경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구 종기일까지 별도로 배당요구를 하여야하는 것은 아닙니다.

 

즉, 보증금 반환청구 소를 통해 확정판결 받아 강제경매를 신청했다면

경매신청채권자로 별도의 배당요구 신청을 하지 않아도 배당을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

주의점

다른 채권자들보다 먼저 배당받기 위해서는 임대차계약서 작성 후 받았던 확정일자가 중요합니다

확정일자를 받은 시점을 기준으로 세입자에게 우선변제권이 있기 때문에 후순위 채권자들에 앞서 

경매 대금에서 배당을 받을 수 있기 때문입니다.

 

만약 확정일자를 받지 않았거나 선순위 채권자가 있다면

경매대금만으로 보증금 회수가 어려울수 있습니다.

 

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