경매 선순위가 가족인 경우 위장임차인 확인하는방법

선순위가 가족인 경우를 확인하기 위해선 동일세대원의 의미를 알고 넘어가야 이해하기기 수월합니다.

 

동일세대란 세대원 범위

세대별 주민등록표상에
✔거주자(당사자)

 

✔배우자

: 생계를 같이하지 않아도 포함됨

 

✔부부의 직계존비속과 그 배우자 + 형제,자매

: 자녀,부모,장인,장모포함 다만 생계를 같이해야 포함

 

👉 동일세대란?

동일세대원이란 1세대 생계를 같이 하는 가족을 말하며, 가족이란 직계혈족 및 본인과 배우자의 형제, 자매를 의미합니다.

주민등록표에 같이 등재되어있는 가족은 동일세대로 봅니다

 

ex) 한집에 부부와 처제가 같이 산다면 동일세대원으로 봅니다

단, 대출할때 형제자매는 대출때는 동일세대로 보지 않습니다

 

 

 

가장 임차인 찾아내기

⭐ 소유자와 동일세대원인지 여부를 증명하기

 

집주인 가족도 임차인 권리를 보호 받을까?

별도 세대 구성이라면 임대차 인정 가능

만약 소유자와 주민등록상 동일한 세대를 구성하고 있는 가족이라면

소유자의 세대원일뿐이라서 별도의 임대차가 인정되지 않습니다.

 

가족이라도 주민등록상 동일세대를 구성하고 있지 않다면 임대차가 인정 될 수 있습니다

단, 부부지간이라면 별도의세대를 구성하고 있더라도 임대차는 인정되지 않습니다

 

✔ 부부, 자식 소유 주택 거주 부모, 미성년 자식과의 임대차는 성립하지 않는다.

소유자의 직계가족은 법원이 임차인으로 인정하지 않습니다.  합법적으로 인정된 적이 없습니다.
(가족 간에도 임대차 관계가 성립할 수 있습니다만, 동일세대인 경우에는 임대차 관계가 절대 성립하지 않습니다)

 

예를 들어 동거인 세대주와 특수관계 예를 들면 장모인 경우 채무자의 친인척이고, 가족공동생활을 한다면 임차인으로 인정받기 어렵습니다. 하지만 동거인이 친인척이며 별개의 공간을 점유하고 정상임대계약을 맺었다면 임차인이 될 수도 있습니다.

 

🔻 가족간의 임대차계약 방법과 인정여부🔻

 

[이영구의 실전경매] 가족 간의 임대차계약 방법 - 굿모닝충청

 

 

 

✔ 부부가 이혼해서 남남이라 주장하며 선순위임차인 행세를 하는 경우도 있다.
이런경우에는 이혼시점부터 대향력이 행사되며 이혼 후 동거를 한다면 사실혼 인정으로 대항력이 없습니다

 

✔ 채무자의 남편이 임차인이 되어있다면 법원에서는 인정하지 않습니다.

소유자의 직계가족은 현행법으로서 임차인 자격은 성립되지 않습니다.
직계가족으로서 임차인 자격이 없기 때문에 권리신고가 있을수 없습니다

 

 

👉부부/ 부모-자식 간 임대차 대항력 성립

위장 선순위 확인하기

1) 낙찰 후에는 최고가매수신고인의 자격으로 집행기록 열람신청을 통해 주민등록표를 열람하고 복사해서 증거를 확보할 수 있다.

 

2) 전입일자는 되어있으나 채무자의 가족이 들어와서 사는 경우 실제 보증금 계약이 없다면 가능합니다
은행에 제출된 무상임차인각서나 소유자와 친인척관계를 알 수 있는 가족관계증명서 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본, 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록등을 수집해야합니다

** 만약 동거인이 대항력이 있는 세입자가 될 수 있지만 동거인은 채무자의 가족일 경우 낙찰 후 대항력 임차인임을 주장한다면 매각물건명세서에 이에 대한 기록이 없으면 낙찰불허가 신청이 가능하리라고 판단합니다. (확인필요)

 

 

 

TIP ]가족 동일세대간에 임대차계약일때 대항력이 성립될까?

대법원 판결

부부 or 직계존비속 X

: 부모와 자식 간 직계존비속은 설사 임대차계약을 쓰고 금액을 지불했다고 해도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다. 부모와 자녀가 함께 거주할 경우 임대차관계자체가 부인된다.

👉직계존비속이란?

 

형제,자매 0

: 형제, 자매, 남매의 체결된 임대차계약은 진정한 임대차계약인 경우

주택임대차보호법상의 대항력이 인정됩니다.

 

 

🔻부모와 자녀의 임대차계약 인정될까? 관련기사보기🔻

 

[더오래]부모와 자녀의 전세 계약, 괜찮을까? | 중앙일보