전세계약시 주의사항/보증금반환보장보험 임차권등기명령

안녕하세요

그녀의하루 입니다

 

오늘은 집 전세 계약시 주의사항에 대해서 알아보려고 해요

 

 

1] 집 실물 꼭 확인하기

이건 당연한거겠죠? 

사진과 실제는 차이가 많이 날 수도 있습니다 

내가 생각하는 구조나 크기가 아닐수 있고요 그래서 꼭 직접 방문해서 확인하는걸 추천드립니다

 

집내부확인사항

** 누수, 결로, 곰팡이 (천장,모서리 가구뒤 틈새 등을 확인하세요)

** 보일러가 잘 작동하는지 물수압이 괜찬은지 확인하기

** 도배 장판상태도 확인, 전세의 경우 들어오는 세입자가 하는게 통상적이지만 원상복구하지 않기 위해서는 현상태를 정확히 인지하고 파악하고 있는게 중요합니다 그래야 나중에 이사할때 본인이 하지 않았다는걸 증명할 수 있으니깐요

 

 

 

 

2] 주차시설 및 주변 편의시설

자차가 없다면 상관없지만 주차를 해야되는 상황이라면 세대수와 주차장수를 확인하는걸 추천해드립니다

퇴근할때마다 주차장난에 시달린다면 큰 스트레스니깐요

그리고 현재 어떻게 관리하고 있는지 등 확인하는게 좋아요

또한 주변 편의시설이 얼마나 가까운지 등 확인(지하철, 버스정류장,편의점,병원 등등)

 

 

3] 계약기간 결정하기

원칙상 임차인에게는 2년 전세기간이 보장되지만 계약기간은 1년만 해도 됩니다(집주인이 동의안하면 어쩔수는없음)

집주인의 경우 중개수수료나 편리를 위해 2년을 하는거지 꼭 2년 기간을 설정해야되는건 아닙니다

하지만 임차인이 1년을 계약하였다고 해도 내가 더 살고 싶을경우 주택임대차보호법상 2년간의 주거가 보장됩니다!

 

4] 등기부등본확인하기

제일 중요한 사항입니다

집에 압류 가처분 가등기등 문제가 없는지 등기부등본을 보고 확인합니다

근저당이 있다면 선순위임차인보증금이 얼마인지도 확인해야합니다

계약바로전에 새로운 등기부등본을 확인하는걸 추천해드립니다

(잔금치르기전 부동산에 해달라고하셔도됩니다)

 

계약서 작성시 실소유자가 맞는지 절차가 필요한데 등기부등본과 신분증 대조를 통해 확인

 

5] 특약사항

계약서에는 대부분 임대인의 위한 조항들만 많기 때문에 본인이 필요하다고 생각되는 사항들을 특약사항에 넣는걸 추천드립니다. 예를 들어 전세대출받을때 집의 문제로 인하여 대출이 나오지 않을경우 계약금일부(가계약금)를 돌려준다라는

조항등 필요한 내용들을 특약에 적는걸 추천합니다.

[ 문구참조: 임차인의 과실없이 전세자금대출 시행이 불가능한 경우, 전세계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다.]

 

6] 입주와 동시에 잔금치르기 

계약금과 잔금 동시에 지불하지 않습니다 꼭 입주와 동시에 잔금를 치르는걸 추천드리고(근저당이 생길수 있으므로 정확히 등본확인후) 잔금입금은 꼭 등기부등본상의 소유주 통장으로 입금하여야합니다

현금을 주고 받았다면 영수증을 꼭 받아 이력을 남기는게 좋습니다!!

중개수수료의 경우에도 입주한 후 주는것이 좋습니다(중개를 정확히 마무리해주기 위해)

 

 

7] 전입신고와 확정일자받기

전입신고와 확정일자를 그날 가서 바로 하는것이 좋습니다

그래야 주택임대차보호법에 의해 보증금을 지킬수 있습니다

필요에 따라 잔금계약시 현재 기재된 근저당을 없앤다는 추가 조건등을 특약에 넣어야합니다

 

 

8] 보증금반환보장 보험

계약기간이 만료된 이후 신규 임차인이 들어오지 않아 임대인이 보증금반환을 미룰경우 필요한 사항입니다

계약만료 시점에서 전세금을 확실하게 받아내기 위해서는 사전에 미리 

주택도시보증공사 보험이나 서울보증보험과 같은 보증기관에 보험을 넣어두는게 좋습니다

 

단, 보증기관에 보험은 계약기간이 절반이상 남아야 가입이 가능하며

임대인 허락없이도 가입가능합니다

 

9] 임차권등기명령신청

전세기간이 만료된 이후 신규임차인을 구하지 못해서 전세보증금 반환이 미뤄지는 경우 임차권등기명령신청을 하면됩니다. 임대인 동의 없이도 가능하며 신청이 이루어지면 우선변제권과 대항력이 생기게 되므로 만약의 경우를 대비해 부득이 이사를 먼저가게 될 경우 신청하는것이 좋습니다